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Un loyer impayé peut bloquer la transmission de votre affaire !
Le bail commercial est un élément essentiel de la valeur d’un commerce
Lors de la vente d’un fonds de commerce, le repreneur n’achète pas uniquement du matériel, une clientèle, un chiffre d’affaires ou un concept.
L’emplacement et les conditions du bail commercial peuvent jouer un rôle déterminant dans la valeur de l’affaire.
Un commerce bénéficiant d’un emplacement attractif, d’un loyer cohérent et de bonnes conditions locatives sera généralement beaucoup plus intéressant pour un acquéreur.
À l’inverse, un problème lié au bail peut fortement compliquer la vente du commerce.
Que se passe-t-il lorsque les loyers commerciaux ne sont plus payés ?
Dès que plusieurs loyers restent impayés, la relation entre le locataire commercial et le propriétaire peut rapidement se détériorer.
La régie ou le bailleur peut perdre confiance, engager les démarches prévues par le bail et, selon la situation, aller jusqu’à une résiliation.
Pour le propriétaire, l’objectif devient naturellement de sécuriser sa créance et son bien immobilier.
Pour le locataire qui souhaite vendre son commerce, la situation devient alors beaucoup plus délicate.
Un repreneur qui découvre des loyers impayés ne doit plus simplement étudier la reprise d’un fonds de commerce. Il doit également comprendre la situation locative et déterminer si la poursuite de l’exploitation dans les locaux reste possible.
Une résiliation du bail peut compromettre la vente du fonds de commerce
Lorsqu’un commerce dépend fortement de son emplacement, perdre le bail peut entraîner une diminution considérable de sa valeur.
Un restaurant, un café, une boutique, un salon de coiffure ou un commerce de proximité ne possède pas nécessairement la même valeur s’il ne peut plus continuer son activité à son emplacement actuel.
C’est pourquoi il est dangereux d’attendre que la situation soit devenue irréversible avant d’envisager la transmission de son commerce.
Plus les discussions avec le propriétaire ou la régie commencent tôt, plus les possibilités de trouver une solution sont importantes.
La vente du commerce peut parfois permettre de régler les loyers impayés
Des loyers en retard ne signifient pas nécessairement que toute transmission est impossible.
Dans certains dossiers, la vente du fonds de commerce peut justement faire partie de la solution.
Lorsqu’une affaire possède encore une valeur et qu’un repreneur sérieux est identifié, une négociation globale peut parfois être organisée entre le vendeur, le repreneur, la régie et le propriétaire.
Une partie du prix de vente peut notamment permettre de régler les loyers en retard ou d’assainir la situation financière liée au bail.
Le propriétaire peut récupérer tout ou partie de sa créance, tandis que le repreneur peut envisager la poursuite de l’exploitation dans un cadre clarifié.
Chaque situation reste naturellement différente et dépend notamment du bail, du montant des arriérés, de la position du propriétaire et de l’état des éventuelles procédures déjà engagées.
Trouver une solution amiable peut être dans l’intérêt de tous
Une procédure longue et conflictuelle peut parfois aboutir à une situation dans laquelle personne ne sort réellement gagnant.
Le locataire risque de perdre son commerce et la valeur qu’il aurait encore pu transmettre.
Le propriétaire peut devoir attendre avant de récupérer ses locaux et supporter des loyers impayés supplémentaires.
La régie doit gérer une situation complexe.
Et le repreneur potentiel, qui aurait éventuellement permis de résoudre une partie du problème, finit par abandonner le dossier.
Lorsqu’une solution amiable reste possible, une transmission bien organisée peut permettre de remettre toutes les parties autour de la table et de rechercher une solution économiquement acceptable.
N’attendez pas la résiliation du bail pour agir
C’est probablement le conseil le plus important : si votre commerce rencontre des difficultés financières et que vous avez commencé à accumuler des loyers impayés, n’attendez pas que votre bail commercial soit résilié avant de chercher une solution.
Un commerce en difficulté peut encore avoir une valeur.
Un bail fragilisé peut parfois encore être sécurisé.
Un repreneur peut encore être trouvé.
Mais plus le temps passe, plus les possibilités de négociation peuvent se réduire.
Si vous envisagez déjà de vendre votre commerce, il est donc préférable d’entamer rapidement les démarches de transmission.
REMICOM accompagne les transmissions de commerces en situation complexe
Dans le réseau REMICOM.COM, nous avons l’habitude d’accompagner des propriétaires de commerces et d’entreprises dans des dossiers de transmission présentant des situations particulières.
Lorsque cela est encore possible, notre rôle consiste notamment à faciliter les discussions entre les différentes parties afin de rechercher une solution permettant la transmission du commerce dans les meilleures conditions possibles.
Un retard de loyer ne signifie donc pas nécessairement que votre commerce ne peut plus être vendu.
Mais il faut agir suffisamment tôt.
Vous avez des loyers commerciaux en retard et envisagez de vendre votre affaire ? Plus tôt la situation est analysée, plus les possibilités de trouver une solution sont importantes.
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Reprise d’entreprise en Suisse : attention aux idées reçues sur le financement
Lorsqu’un entrepreneur souhaite réaliser une reprise d’entreprise en Suisse ou acheter un fonds de commerce, l’une des premières questions concerne naturellement le financement.
Une idée reçue revient très régulièrement : « Si je dispose de 20 % de fonds propres, ma banque financera les 80 % restants. »
Dans la pratique, le financement d’une reprise d’entreprise fonctionne rarement comme le financement d’un bien immobilier.
Acheter un restaurant, un commerce, une PME ou une société existante ne revient pas à acheter un appartement avec 20 % de fonds propres et un financement hypothécaire pour le solde.
Les banques analysent une acquisition d’entreprise selon des critères très différents.
Peut-on acheter une PME en Suisse sans disposer de fonds propres suffisants ? La question revient régulièrement chez les personnes qui souhaitent devenir indépendantes en reprenant une entreprise existante.
Chaque semaine, REMICOM reçoit des candidats intéressés par la reprise d’une entreprise en Suisse. Beaucoup recherchent une PME rentable, souhaitent quitter le salariat et voient dans l’acquisition d’une société une manière de construire leur avenir professionnel.
Mais après quelques minutes de discussion, une difficulté apparaît parfois : le candidat dispose de très peu de fonds propres et imagine que le vendeur pourra financer lui-même l’essentiel de l’acquisition.
L’idée est simple : reprendre l’entreprise aujourd’hui et la payer progressivement avec les bénéfices qu’elle générera demain.
Sur le papier, le raisonnement peut sembler séduisant.
Dans la réalité, une transmission d’entreprise est une opération économique qui nécessite généralement des fonds propres, une capacité financière et une répartition des risques acceptable pour toutes les parties.
Une entreprise peut-elle être impossible à vendre ? Lorsqu’un dirigeant décide de céder son activité, il pense souvent que trouver un acheteur sera relativement simple. Après tout, l’entreprise existe, possède des clients, réalise un chiffre d’affaires et fonctionne parfois depuis plusieurs décennies.
Pourtant, vendre une entreprise en Suisse peut être beaucoup plus complexe qu’on ne l’imagine.
Après plus de 25 ans d’expérience dans la transmission d’entreprises et de commerces, REMICOM a accompagné des sociétés très rentables qui ont trouvé rapidement leur repreneur, mais également des entreprises réalisant un chiffre d’affaires important qui sont restées longtemps sur le marché.
La raison est simple : une entreprise ne se vend pas uniquement sur ses résultats. Elle se vend aussi sur sa capacité à être reprise.
